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財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布財稅〔2016〕140號文件，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人可扣除土地價款的范圍，解決了舊改項目中發(fā)生的大量拆遷補償費抵扣問題，為房企減輕了稅負(fù)。金地集團(tuán)財務(wù)部助理總稅務(wù)師胡曉玲難掩內(nèi)心的激動：“這個政策就像過年收到的大紅包！”
　　
　　抵扣范圍放寬 改建工程受益
　　
　　金地集團(tuán)是一家總部位于深圳的大型上市房企，主要業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)與銷售、商用地產(chǎn)開發(fā)與銷售及持有運營、物業(yè)服務(wù)等，2016年累計實現(xiàn)銷售金額1006.3億元。
　　
　　“《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）一發(fā)布，我就感覺心中的石頭終于落下了。”胡曉玲說：“2016年5月，全面推開營改增試點后，我們一直在關(guān)注后續(xù)的配套政策，特別是涉及房地產(chǎn)開發(fā)的政策，我們關(guān)切的就是稅負(fù)能否實現(xiàn)下降。”
　　
　　與《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）相比，財稅〔2016〕140號文件第七條明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等，這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納增值稅前可以扣除的范圍擴(kuò)大了。
　　
　　胡曉玲介紹：“以金地集團(tuán)在北京一個項目為例。該項目是在2016年5月1日以后取得的施工許可證，應(yīng)適用一般計稅方法計稅。該項目土地成本22.1億元，其中拆遷補償費6.38億元。按以前的規(guī)定，拆遷補償費在計算增值稅時不能在銷售額中扣除。財稅〔2016〕140號文件發(fā)布后，公司支付的拆遷補償費允許扣除，這樣就可以少繳納增值稅6323萬元。”
　　
　　深圳市心海騰楗投資發(fā)展有限公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司。該公司目前的心海城項目是近期深圳市坪山區(qū)熱門的房地產(chǎn)項目，建成之后將是集住宅、商業(yè)、金融于一身的城市綜合運營體，不僅將大大改善坪山區(qū)的城市面貌和市民生活居住環(huán)境，也將為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。該項目共分三期開發(fā)，總占地11.7萬平方米，總建筑面積60萬平方米。項目一期尚未完工，2016年9月底開始預(yù)售，截至2016年12月，預(yù)繳增值稅2006.11萬元。
　　
　　根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告和財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目時（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)項目除外），能從銷售額中扣除的只有土地價款。而對于舊改項目來講，拆遷款占了很大比例的土地成本，如果這塊不能扣除，對房企的稅負(fù)影響很大。
　　
　　心海騰楗投資發(fā)展有限公司財務(wù)負(fù)責(zé)人喻賽男介紹：“房地產(chǎn)企業(yè)在舊改項目中會發(fā)生大量的拆遷補償費，這些費用既不能取得增值稅專用發(fā)票，也無法取得財政票據(jù)，從而無法增加進(jìn)項稅額或者抵減銷售額，會導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不合理增加。我公司心海城二期三期新項目，都會涉及數(shù)億元的拆遷補償款。”
　　
　　深圳市深業(yè)泰然（股份）有限公司財務(wù)人員晏華介紹，深業(yè)泰然負(fù)責(zé)統(tǒng)籌開發(fā)的車公廟片區(qū)是深圳市企業(yè)聚集、舊城改造項目眾多的地區(qū)之一，公司在該片區(qū)舊改項目單拆遷補償費一項就高達(dá)10億元，根據(jù)財稅〔2016〕140號文件規(guī)定，公司增加扣除金額近10億元，將為企業(yè)減少增值稅約9910萬元。
　　
　　坪山區(qū)國稅局稅源管理一科副科長周金根表示：“房地產(chǎn)業(yè)是營改增重要行業(yè)之一，特別是營改增全面試點之后，所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅進(jìn)項稅額都納入抵扣范圍，對于一線城市的樓市有著積極的影響。坪山區(qū)主要的房地產(chǎn)開發(fā)項目都是舊改工程，做好舊改工程的涉稅服務(wù)對于鞏固營改增全面擴(kuò)圍工作成果具有重大意義。”
　　
　　周金根介紹，財稅〔2016〕140號文件發(fā)布后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。不能取得財政票據(jù)的拆遷補償費，取得稅務(wù)局認(rèn)可的真實的證明材料也可以在銷售額中扣除。舉個例子，假設(shè)土地成本是22200萬元（含拆遷補償是11100萬元），拆遷補償能抵扣，則企業(yè)少繳納增值稅1100萬元。
　　
　　母公司拿地 項目公司開發(fā)可扣除土地價款
　　
　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，母公司拿地，項目公司開發(fā)是普遍做法。財稅〔2016〕140號文件發(fā)布前，土地價款如何扣除是這種運作模式面臨的很大挑戰(zhàn)。
　　
　　“記得2009年的時候，財務(wù)經(jīng)理讓我算一下母公司前段時間剛拍下的一塊地，放到新成立的項目公司開發(fā)，如果平價轉(zhuǎn)讓怎么繳稅。我粗略算了一下，平價轉(zhuǎn)讓要繳3%契稅，兩個公司各繳印花稅0.05%，僅這兩項就要繳土地價款3.1%的稅費，可不是一個小數(shù)字。”深圳市泰富華瀾灣置業(yè)有限公司奧園·翡翠東灣花園項目財務(wù)負(fù)責(zé)人鄒敏說，財稅〔2016〕140號文件發(fā)布后，明確母公司拍下的土地直接簽個補充協(xié)議給全資子公司開發(fā)，就可以扣除土地價款等費用，避免了以前轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的中間稅費。
　　
　　胡曉玲介紹，財稅〔2016〕140號文件第八條規(guī)定了房地產(chǎn)項目公司扣除土地價款等費用的三個條件：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目所在地成立項目公司進(jìn)行開發(fā)是目前市場上比較普遍的情況，但是這樣一來就會出現(xiàn)參與拍地主體和開發(fā)主體不一致，繳納資金的主體不一致等問題，讓企業(yè)在扣除這部分費用時存在著稅務(wù)風(fēng)險。現(xiàn)在放寬了之前必須“誰付款、誰扣除”的限制，尊重經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，不拘泥于外在形式，解決了項目公司扣除土地價款時扣除憑證上的單位名稱不一致問題。
　　
　　坪山區(qū)國稅局稅源管理一科曾流民告訴記者：“營改增之后，土地出讓金可以從銷售額出扣除，對于房地產(chǎn)業(yè)也是一大利好。營改增之前，土地成本一直是一、二線城市房地產(chǎn)項目中大的單項成本，這一政策出臺后，基本確保了一、二線城市房地產(chǎn)行業(yè)整體不加稅。比如，房價每平方米3萬元，土地成本1.5萬元，計算增值稅銷項稅額就是0.15萬元〔（3-1.5）÷1.11×11%〕，在不加上其他抵扣的情況下，稅負(fù)已經(jīng)降到了5%，與營業(yè)稅環(huán)境下持平。加上其他抵扣后，企業(yè)稅負(fù)將大大降低。”
　　
　　鄒敏感慨道：“2016年主要一線城市新建住宅價格同比漲幅約28%，面對瘋漲的房地產(chǎn)市場，各地政府出臺了嚴(yán)厲的調(diào)控措施。作為一個在地產(chǎn)行業(yè)將近10年的從業(yè)人員，見證過房價的瘋狂，房價的寒冬，更希望看到行業(yè)健康發(fā)展，不愿見到瘋狂的市場。”
　　
　　坪山區(qū)國稅局副局長黃琦表示：“近幾年，國家一直在踐行為企業(yè)減負(fù)的口號，稅收不再一味做加法，而是主動做減法，這種實實在在的讓利于民，必將使企業(yè)更有競爭力。”
　　
　　房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險多 早做功課防患于未然
　　
　　房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長、經(jīng)營環(huán)節(jié)繁雜、涉及的金額也特別巨大，這就形成了房地產(chǎn)業(yè)稅收問題面臨“三多”：稅收專項檢查多、涉及稅種多、涉稅風(fēng)險多。其中，如何有效防范涉稅風(fēng)險，是做好房地產(chǎn)業(yè)管理的重中之重，也是保障地產(chǎn)開發(fā)有序推進(jìn)的基本要求。
　　
　　對于現(xiàn)階段既有簡易計稅老項目又有新項目的房地產(chǎn)公司，對財稅政策還存在著一些疑問。
　　
　　營改增全面擴(kuò)圍之前，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對動遷居民建造的回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅，計稅依據(jù)為銷售同類不動產(chǎn)的市場價格。在營改增全面擴(kuò)圍之后，對回遷樓的處理未作規(guī)定，就造成了兩個疑問：一是回遷房是否屬于增值稅征稅范圍，是否視同銷售？二是如果視同銷售，回遷房銷售價格確定依據(jù)是什么？特別是第二點，對舊改房產(chǎn)項目來說至關(guān)重要，如果也類同于營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，計稅依據(jù)為銷售同類不動產(chǎn)的市場價格，無疑營改增后11%的稅率將增大舊改房地產(chǎn)企的稅負(fù)率，違背了確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增的初衷。
　　
　　財稅〔2016〕140號文件中規(guī)定的扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等，憑證包含的內(nèi)容還需進(jìn)一步明確，是否包括被拆遷人出具的收據(jù)、銀行回單等。從現(xiàn)階段來說提供被拆遷人出具的收據(jù)有些困難，被拆遷人有些已經(jīng)移居香港，有些年紀(jì)相當(dāng)之大，每支付一筆安置費補償需要對方開具收據(jù)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說收集有困難。
　　
　　對此，周金根解釋道：回遷房屬于增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)視同銷售，銷售價格的確定依據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件一第四十四條規(guī)定執(zhí)行，如果國家稅務(wù)總局有進(jìn)一步明確，就按照明確后的文件執(zhí)行。對于回遷房中的“老項目”，納稅人可以選擇簡易征收方式，征收率為5%；對于“新項目”，稅率雖然為11%，但納稅人可以抵扣進(jìn)項稅額，以及銷售額可以扣除土地價款和拆遷補償費用。所以，無論是“老項目”還是“新項目”，實際稅負(fù)比繳營業(yè)稅時都有下降的。另外，拆遷補償費用作為一個差額扣除項目，為防止弄虛作假，納稅人提供必要的扣除憑證供稅務(wù)部門審核是必要的，納稅人應(yīng)予理解，稅務(wù)機關(guān)更應(yīng)該嚴(yán)格遵照執(zhí)行，幫助納稅人避免非主觀的涉稅違法。
　　
　　坪山區(qū)國稅局局長李棟向記者介紹：“房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，做好房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險管理就是對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接的貢獻(xiàn)。依托國稅、地稅征管體制改革平臺，我們希望在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、規(guī)范化管理、協(xié)同化執(zhí)法上建成‘三位一體’的風(fēng)控新模式，快速提升業(yè)務(wù)能力，攻克痛點難點，為地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。”