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　2016年5月1日起，在全國范圍內推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業和生活服務業等全部納入試點范圍，個人二手房交易營業稅改征增值稅。那么，這項政策對二手房交易來說，除了將銷售不動產統一發票改為增值稅發票之外，還涉及到哪些變化，哪些依然是沒有變化的呢？
　　
　　稅費繳納“三大變”
　　
　　案例：首次購房的李先生于2016年5月3日以180萬元，將位于某省轄市區面積為143平方米的房產賣出。李先生購置該房產的時間為2015年1月6日，房產原值為150萬元。整個過程，比較營改增前后，李先生繳納稅費之變化。
　　
　　變化一：營業稅
　　
　　《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》：個人將購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上的（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅（北上廣深除外）；北上廣深地區個人購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，若購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
　　
　　以上案例，營改增前，李先生需要繳納營業稅為9萬元（180×5%），營改增后，李先生只需繳納增值稅為8.57萬元〔180/（1+5%）×5%〕。兩者比較，營改增后，李先生省稅0.43萬元。
　　
　　變化二：個人所得稅
　　
　　《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知 》（財稅字〔1999〕278號）第四條：對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。不符合上述政策的，應按“財產轉讓所得”繳納個人所得稅，具體有查驗征收或核定征收兩種征收方式。納稅人能夠提供完整、準確的房屋原值憑證的，適用查驗征收，否則適用核定征收。
　　
　　《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條第二款：個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。
　　
　　以上案例，假設可扣除的合理費用為10萬元。
　　
　　若選擇查驗征收：個人所得稅=（計稅價格-房屋原值-轉讓中繳納的相關稅費-合理費用）×20%
　　
　　營改增前：李先生繳納營業稅及附加為9.9萬元〔180×5%（1+7%+3%）〕。
　　
　　個人所得稅=〔180-150-9.9-10〕×20%=2.02萬元
　　
　　營改增后：李先生繳納增值稅及附加為9.427萬元〔180/(1+5%)×5%(1+7%+3%)〕。其中增值稅為8.57萬元，城建稅和教育費附加共計0.857萬元。
　　
　　個人所得稅=〔171.43-150-0.857-10〕×20%=2.114萬元
　　
　　營改增后，李先生繳納個人所得稅增加0.094萬元。增加的原因是李先生本次轉讓繳納的增值稅不可扣除，以及可扣減的轉讓中繳納的附加稅費減少。若綜合增值稅（或營業稅）及附加，李先生的稅負依然降低。
　　
　　若采用核定征收，個人所得稅=計稅價格×1%(具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。)
　　
　　營改增前，李先生應繳納個人所得稅1.8萬元（180×1%）；營改增后李先生應繳納個人所得稅1.71萬元〔180/（1+5%）×1%〕，省個人所得稅0.09萬元。
　　
　　變化三：契稅
　　
　　財稅〔2016〕23號規定：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。除北上廣深外，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
　　
　　營改增前，李先生應繳納契稅為2.25萬元（150×1.5%），若發生在營改增后，根據財稅〔2016〕43號文件規定：計征契稅的成交價格不含增值稅。李先生只需繳納契稅2.14萬元〔150÷(1+5%)×1.5%〕。兩者比較，營改增后李先生省契稅0.11萬元。
　　
　　總體來說，由于增值稅屬于價外稅，而營業稅屬于價內稅，營改增后，對納稅人來說，二手房交易稅負只會降低，不會增加，是一項利好。
　　
　　交易執行“三不變”
　　
　　辦稅地點不變。營改增后，在一定過渡期內，國稅局委托地稅局辦理個人二手房交易的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、發票代開等事項，辦稅地點不變。
　　
　　辦稅流程不變。營改增后，二手房交易辦稅流程和相關事項仍按《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知 》國稅發［2005］89號和國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知 （國稅發［2005］172號）的有關規定執行。
　　
　　優惠政策不變。營改增后，二手房交易基本上相當于將營業稅政策平移到增值稅上，原營業稅相關減免優惠政策不變，納稅人仍按原規定提交辦理減免稅所需資料。