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企業(yè)出租房產(chǎn)，除了常見的按月（年）收取租金外，還存在免租期和一次性收取跨年租金的情況。

　　營改增后，對于一次性收取跨年租金的，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。出租方在一次性收取跨年租金的當(dāng)期繳納增值稅。

　　對于免租期，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第七條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。出租方與承租方約定的免租期不視同銷售繳納增值稅。

　　但在企業(yè)所得稅方面，不同的租金收取方式，會計和稅務(wù)處理都不相同，應(yīng)當(dāng)關(guān)注。

　　（一）會計處理

　　按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定，在出租人提供了免租期的情況下，應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內(nèi)應(yīng)確認租賃收入。

　　例1：甲公司（一般納稅人）出租一棟房屋給乙公司，租賃期為2016年9月1日~2019年12月31日，月租金10萬元，2016年9月1日~12月31日為免租期，2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分別收取租金120萬元。甲公司會計處理如下：（單位：萬元，下同）

　　1. 2016年

　　在免租期內(nèi)也應(yīng)確認租金收入，2016年確認租金收入=120÷1.11×3÷40×4=32.43（萬元），繳納增值稅=120÷1.11×11%=11.89（萬元）。

　　（1）9月1日

　　借：銀行存款 120

         貸：預(yù)收賬款 108.11

         應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 11.89

　　（2）12月31日

　　借：預(yù)收賬款 32.43

         貸：其他業(yè)務(wù)收入 32.43

　　2. 2017年

　　2017年確認租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（萬元）。

　　借：預(yù)收賬款 97.30

         貸：其他業(yè)務(wù)收入 97.30

　　3. 2018年~2019年

　　2018年~2019年，分別確認租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（萬元），繳納增值稅=120÷1.11×11%=11.89（萬元）。

　　（1）1月1日

　　借：銀行存款 120

         貸：預(yù)收賬款 108.11

         應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 11.89

　　（2）12月31日

　　借：預(yù)收賬款 97.30

         貸：其他業(yè)務(wù)收入 97.30

　　（二）稅務(wù)處理

　　1. 2016年

　　《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。因此，產(chǎn)生稅會差異。

　　2016年在稅收上確認租金收入=120÷1.11=108.11（萬元），納稅調(diào)增=108.11-32.43=75.68（萬元）。

　　2. 2017年

　　2016年在稅收上確認租金收入0元，納稅調(diào)減97.30萬元。

　　3. 2018年~2019年

　　2018年和2019年分別在稅收上確認租金收入=120÷1.11=108.11（萬元），納稅調(diào)增=108.11-97.30=10.81（萬元）。