今年7月增值稅“三報疊加”和房產稅季報過后，筆者抽查了部分房產稅季度申報情況，發現了不少的問題，出租房產的房產稅計稅依據錯誤的問題更是突出。房產稅暫行條例規定：“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”營改增后，房產租金收入由原先征收營業稅改征增值稅，其計稅方式也由原先的價內計稅改變為價外計稅，帶來了從租計征房產稅計稅依據“房產租金收入”的混亂。因此，營改增后如何確定房產稅計稅依據，正確計算房產稅，應厘清以下四個問題。
問題一：營改增后，從租計征的房產稅計稅依據是否含增值稅？
《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定：“房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。在計征房產稅等稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。”同時，對于享受減征、免征增值稅優惠的納稅人，還專門規定“免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。”因此，2016年5月1日后，納稅人從租計征房產稅時，其計稅依據不含增值稅。
問題二：出租房產增值稅計稅方法如何確定？
營改增后確定從租計征房產稅計稅依據，必須先厘清增值稅如何計算。當前，納稅人出租房產一般存在三種情形：一是單位和個體工商戶出租2016年4月30日以前取得的房產，二是單位和個體工商戶出租2016年5月1日以后取得的房產，三是其他個人出租房產（住房、其他房產）。增值稅計稅方法也存在兩種方式：一般計稅方法和簡易計稅方法。按照納稅人增值稅納稅資格的登記種類的不同，其計稅的方式和依據也各不相同。詳見文尾表格。
提示：一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。同時，對于一般納稅人存在多套房產出租，可能存在不同房產適用不同增值稅計稅方法選擇的情形，不僅需要向國稅機關備案，也要向地稅機關備案。
問題三：一般計稅方法從租計征房產稅計稅依據如何確定？
出租房產實行（或選擇）增值稅一般計稅方法的，其增值稅應納稅額為“當期銷項稅額－當期進項稅額”，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。無論納稅人當期實際繳納的增值稅額多少，其從租計征的房產稅計稅依據“不含增值稅”的租金收入，就是增值稅發票中列明的“銷售額”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計算公式如下：
從租計征房產稅計稅依據＝全部租金收入÷（1＋11%）
即使納稅人不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區），增值稅按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅的，其從租計征房產稅計稅依據仍然是“不含增值稅”的租金收入，在房產所在地地稅機關申報繳納。
問題四：簡易計稅方法從租計征房產稅計稅依據如何確定？
選擇（或實行）簡易計稅方法的納稅人，由于國家對小微企業和個人（個體工商戶和其他個人）出租住房的增值稅優惠，其從租計征房產稅的計稅依據，不能簡單地等同于按5%的征收率折算不含稅租金收入，應區分不同的情況分別確定：
1.一般納稅人選擇簡易計稅方法的，從租計征房產稅計稅依據是“不含增值稅”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，計算公式如下：
從租計征房產稅計稅依據＝實際全部租金收入÷（1＋5%）。
2.小規模納稅人實行簡易計稅方法的，因納稅人可能享受小微企業免征增值稅優惠以及開具增值稅發票種類的不同（增值稅普通發票、增值稅專用發票）而不同，其從租計征房產稅計稅依據不能簡單地等同于“不含增值稅”的租金收入，其“免征增值稅的，確定計稅依據時，不扣減增值稅額”，即不扣除減免的增值稅額，具體如下：
滿足小微企業增值稅優惠條件的納稅人，出租房產開具增值稅普通發票免征增值稅的，確定其從租計征房產稅計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額，即為實際收到的全部租金，無須折算“不含增值稅”的租金收入。
滿足小微企業增值稅優惠條件的納稅人，出租房產開具增值稅專用發票的（全部或部分），不享受免征優惠，應按規定征收（或預繳）增值稅，其繳納的增值稅額應予在租金收入中扣減。具體如下：
從租計征房產稅計稅依據＝實際全部租金收入－開具增值稅專用發票繳納的增值稅額。
3.其他個人采取一次性收取租金或預收款形式出租不動產，取得（預收）的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤。分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。其房產出租的房產稅計稅依據的計算按小規模納稅人的簡易計稅方法。
對于個體工商戶和其他個人出租住房的，按照現行增值稅新政，適用優惠政策減按1.5%征收的，其免征增值稅的，確定計稅依據時，房產稅計稅依據應為租金收入不扣減增值稅額。
即：實行優惠稅率的其他個人出租住房的租金房產稅計稅依據：全部租金收入－〔全部租金收入÷（1＋5%）×1.5%〕＝全部租金收入－實繳增值稅額。
綜上，實行簡易方式計稅的房產出租房產稅計稅依據，可以簡單地記為：
實行簡易方式計稅的房產出租房產稅計稅＝全部租金收入－實繳增值稅額。
作者單位：安徽省安慶市地稅局迎江區分局
