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5月1日以后，房地產(chǎn)業(yè)告別了營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)入到增值稅時(shí)代。房地產(chǎn)業(yè)在此次營(yíng)改增中，由于業(yè)務(wù)復(fù)雜、價(jià)格敏感、稅負(fù)變化備受關(guān)注。在政策既定的情況下，具體企業(yè)稅負(fù)的高低主要取決于自身稅務(wù)管理水平的高低。這要求房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合增值稅，調(diào)整、完善業(yè)務(wù)流程，強(qiáng)化內(nèi)部管理，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　金地（集團(tuán)）股份有限公司高級(jí)副總裁韋傳軍介紹，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)具有不同業(yè)態(tài)項(xiàng)目的利潤(rùn)、稅負(fù)要模擬測(cè)算，了解在其他因素不變的情況下，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)帶來(lái)的影響，為后續(xù)銷售價(jià)格制定、供應(yīng)商采購(gòu)談判等提供參考建議。在測(cè)算過(guò)程中，企業(yè)需要從房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額兩端出發(fā)，以了解營(yíng)改增可能對(duì)收入、成本和費(fèi)用帶來(lái)的影響和稅負(fù)變化情況。企業(yè)要在以下幾個(gè)方面做好功課。
　　
　　篩選供應(yīng)商。考慮到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)需要篩選供應(yīng)商，根據(jù)商業(yè)實(shí)質(zhì)的要求和具體業(yè)務(wù)的需要，同等條件下，優(yōu)先考慮選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商。同時(shí)，約談供應(yīng)商，對(duì)供應(yīng)商價(jià)格體系及變動(dòng)進(jìn)行摸底，以便更合理的測(cè)算供應(yīng)商稅負(fù)變動(dòng)等數(shù)據(jù)，為后期價(jià)格談判做準(zhǔn)備。
　　
　　梳理和修訂合同。一方面，對(duì)過(guò)渡期合同進(jìn)行梳理：需要對(duì)過(guò)渡期房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種狀態(tài)，以考慮如何適用相關(guān)的過(guò)渡期增值稅政策；同時(shí)，需要與合同簽約方就過(guò)渡期合同的交易價(jià)格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開(kāi)具和取得要求、納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)等進(jìn)行協(xié)商或重新確認(rèn)，并考慮簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議來(lái)明確上述條款變化。另一方面，對(duì)現(xiàn)有合同模板進(jìn)行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購(gòu)合同、總包合同等模板，對(duì)合同條款根據(jù)營(yíng)改增后做出合適的修改，如對(duì)合同中涉及的價(jià)款明確包含增值稅，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)及對(duì)應(yīng)增值稅額等。
　　
　　梳理和改造公司業(yè)務(wù)流程。與各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行深入討論，分析現(xiàn)時(shí)的業(yè)務(wù)流程，識(shí)別在采購(gòu)、銷售、發(fā)票、會(huì)計(jì)核算、系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞等流程中潛在的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)和控制要素，在風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)增加相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工具，從提高工作效率和降低財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的角度，對(duì)業(yè)務(wù)流程做相應(yīng)改造。
　　
　　河南恒輝置業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)經(jīng)理周慶偉介紹，除了上述幾點(diǎn)，企業(yè)還應(yīng)關(guān)注以下問(wèn)題。
　　
　　建立增值稅管理制度。在業(yè)務(wù)流程梳理的基礎(chǔ)上，及時(shí)制定房地產(chǎn)業(yè)增值稅管理制度及常見(jiàn)問(wèn)題手冊(cè)、發(fā)票管理手冊(cè)、業(yè)務(wù)流程操作手冊(cè)等，例如《涉稅會(huì)計(jì)科目清單及核算規(guī)則指引》、《增值稅操作規(guī)范指引》、《增值稅發(fā)票管理辦法》等，為業(yè)務(wù)部門(mén)提供指導(dǎo)。
　　
　　規(guī)范會(huì)計(jì)核算。《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率。企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)文件的規(guī)定設(shè)置不同的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行分類核算，特別要注意不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的各種情況，如用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)；非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)；非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)；非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)；購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)等。避免因抵扣不當(dāng)，給企業(yè)帶來(lái)潛在的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　關(guān)注新政策、新文件。近期，各地稅務(wù)局網(wǎng)站都陸續(xù)推出了關(guān)于營(yíng)改增政策實(shí)施后的問(wèn)題解答、操作指引等，企業(yè)可指派專人每天關(guān)注，如有相關(guān)的新政策出臺(tái)，應(yīng)及時(shí)學(xué)習(xí)并整理發(fā)給相關(guān)人員共享。同時(shí)，與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好溝通，對(duì)于不確定的事項(xiàng)，及時(shí)征詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)，尤其是稅政人員的意見(jiàn)，避免對(duì)政策的理解產(chǎn)生偏差，從而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。