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地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅一直是稅務機關征管的難點，也關系到納稅人的痛點。長期以來，征納雙方因對法規(guī)的理解不同，導致爭議不斷。《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

　　該條還規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，按宗地內的所有土地價值計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

　　因此，僅按宗地上所有建筑房產(chǎn)所占用面積折算的地價部分計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅是不完全的。實務中，對該政策的理解需把握兩個關鍵點：“宗地容積率”和“地價”。

　　“宗地容積率”較好理解，一宗地為一個權屬單位。對一宗土地有著若干個土地證，如果土地是互相連接的，則仍視為一宗地；對同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗地。容積率指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗地土地面積之比。而地價計入房產(chǎn)原值的確認，就是房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的重點問題，根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)規(guī)定，應注意把握以下五點。

　　一是出租和自用房產(chǎn)地價的確認。納稅人房產(chǎn)有部分出租、部分自用的，應劃分出租與自用房屋建筑面積，在按上述原則確定宗地容積率后，根據(jù)出租和自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例分別確定地價計入房產(chǎn)原值，再按從租和從價兩種計征方式征收房產(chǎn)稅。

　　二是在建和使用房產(chǎn)地價的確認。如果一宗土地上既有已經(jīng)建成投入使用的房產(chǎn)，又有在建或規(guī)劃建設的房產(chǎn)，因在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關規(guī)定不屬于應稅房產(chǎn)，不應當繳納房產(chǎn)稅，其占用土地的價值也不應該作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)繳稅。據(jù)此，該宗土地的地價，應按照建成和在建（包括待建）房產(chǎn)的建筑面積比例進行分攤。其中：建成房產(chǎn)所分攤的土地價值應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅；在建和待建房產(chǎn)分攤的土地價值，待房產(chǎn)建成后再計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

　　三是非應稅建筑物所占土地價值扣除的確認。應稅房產(chǎn)配建了一些非應稅建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等。按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關政策，獨立于房屋之外的建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對象，其所占用土地的價值也不應該計入應稅房產(chǎn)的原值征收房產(chǎn)稅。因此，在計算應計入房產(chǎn)原值的地價時，可將非房產(chǎn)稅征稅對象的建筑物所占的土地價值進行扣除。

　　四是契稅計入地價的確認。納稅人購買土地所繳納的契稅，均屬于地價的組成部分，應計入房產(chǎn)原值征稅。

　　五是土地評估價值的確認。近年來，隨著國有企業(yè)改制，部分劃撥土地雖以國家授權經(jīng)營、作價入股等方式對土地進行了評估增值，這種評估價值不屬于取得土地使用權支付的價款，不需要計入房產(chǎn)原值，如企業(yè)補繳了土地出讓金，則應并入房產(chǎn)原值。