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新納入試點納稅人轉讓不動產、不動產經營租賃、建筑服務、銷售自行開發房地產四項業務的預征率，稅率，征收率看似比較復雜，筆者對其進行了梳理，以幫助記憶。
　　
　　一、預征率：
　　
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　　1、跨縣市建筑：2%
　　
　　2、不動產經營租賃、房地產銷售：3%
　　
　　3、轉讓不動產：5%
　　
　�。ǘ�）簡易計稅
　　
　　1、個人（包括個體工商戶和其他個人）出租住房：1.5%（減按1.5%計算）
　　
　　2、跨縣市建筑、房地產銷售：3%
　　
　　3、不動產（個人出租住房外）經營租賃、轉讓：5%
　　
　　小結：
　　
　　1、預征率有2%、3%、5%三檔，還有個人出租住房特例按1.5%計算。
　　
　�。�1）一般計稅預征率用3%的多（理解：減負思路）。
　　
　　例外情況：
　　
　　轉讓不動產時預征率是5%（理解：由地稅代征，不區分是一般計稅還是簡易計稅）；
　　
　　跨縣市建筑是2%（理解：設的低是為了避免因在建筑服務地大量超繳，機構所在地出現留抵，占壓納稅人資金）；
　　
　�。�2）簡易計稅的預征率用5%的多（理解：和征收率一致，保證原有地方財政收入不受影響）；
　　
　　例外情況：
　　
　　建筑服務業（和征收率一致）和房地產銷售（理解：是按預收款計算）是3%；
　　
　　個人出租住房是按照5%的征收率減按1.5%計算。（營業稅政策平移）。
　　
　　2、一般計稅和簡易計稅預征率相同的有：房地產銷售都為3%，轉讓不動產都為5%。
　　
　　3、計算公式：一般情況下，應預繳稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×預征率
　　
　　例外情況：
　　
　　（1）轉讓不動產不論一般計稅還是簡易計稅，均按5%征收率進行換算，即預繳時都是：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：轉讓不動產由于是地稅代征，納稅人身份由國稅掌握，無法區分是不是一般納稅人）
　　
　�。�2）房地產銷售的應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率/征收率）×3%;（理解：延續營業稅的操作方法，收到預收款后直接乘以3%計算應預繳稅款，但現在可以換算成不含稅價，減輕了房地產企業的現金流壓力。）
　　
　　（3）個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×1.5%。
　　
　�。�4）除其他個人外，應向不動產所在地/建筑服務發生地稅務機關預繳稅款，向機構所在地稅務機關申報納稅。（理解：其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發生地、不動產所在地、自然資源所在地稅務機關申報納稅。）
　　
　�。�5）納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。（理解：公路很長，可能跨好幾個縣（市、區）甚至跨省。）
　　
　　4、預繳時可從含稅銷售額中扣除的（公式中簡稱可扣除）：
　　
　　（1）轉讓不動產：不動產（不含自建）轉讓，可扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額，只要不是自建，一般計稅和簡易計稅在預繳時都可扣除；
　　
　　（2）個人轉讓住房：銷售購買2年以上（含2年）的非普通住房，可扣除購買住房價款，僅限于北京市、上海市、廣州市和深圳市地區，其他地區免征增值稅。
　　
　�。�3）跨縣市建筑：可扣除支付的分包款。
　　
　　二、稅率/征收率
　　
　　（一）一般計稅 :四項業務稅率全部為11%；
　　
　�。ǘ�）簡易計稅：四項業務中除了跨縣市建筑，試點前開工的高速公路的車輛通行費征收率為3%，其他征收率為5%；個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
　　
　　小結：
　　
　　1、新納入試點行業納稅人除不動產（含房地產，住房）的銷售、出租適用增值稅征收率為5%外，其余為3%，有特殊規定的除外。
　　
　　2、簡易計稅時，四項業務除房地產銷售外，預繳稅款的計算和申報應納稅款的計算一致。（理解：這意味著適用簡易計稅方法所實現的增值稅其實已經在預繳地即建筑服務發生地和不動產所在地入庫。）
　　
　　3、申報時：應納稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×稅率/征收率/1.5%。
　　
　　4、申報時可從含稅銷售額中扣除的：
　　
　　（1）適用簡易計稅的不動產（不含自建）轉讓：可扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額；一般計稅自建和非自建不動產都不得扣除（理解：一般計稅憑專票抵扣）。
　　
　�。�2）跨縣市建筑：簡易計稅可扣除支付的分包款，一般計稅不得扣除。（理解：繼續沿用了原營業稅差額征稅規定，一般計稅憑專票抵扣）；
　　
　　（3）房地產銷售：一般計稅可扣除當期允許扣除的土地價款，簡易計稅不得扣除。
　　
　　作者單位：安徽歙縣國稅局稽查局