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全面推行營改增已如火如荼地實行了一周年，在《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下稱36號文）的《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中第一條“（四）進項稅額”明確規定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

       在36號文件中，關于這部分內容，表述比較簡單，但在實際中，可能出現的情況非常多，因此，國家稅務總局在36號文的基礎上，又以公告的形式發布《不動產進項稅額分期抵扣管理暫行辦法》（以下稱《辦法》 ）(2016年第15號)，專門對不動產進項稅額分2年抵扣政策，在實際操作層面上，區分不同情況，做出進一步的明確和細化。今天，小編主要根據《辦法》第九條規定，來談談當不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變用于允許抵扣進項稅額項目，如何計算可抵扣進項稅額？

一、政策規定

       《不動產進項稅額分期抵扣管理暫行辦法》第九條 按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

       可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率

       按照本條規定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

二、政策解讀：

       1、該改變用途的不動產屬于《辦法》規定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產（包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產）或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程（包括納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產）。注：房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

        2、不動產的用途發生改變，從用于“不得抵扣進項稅額”的項目，轉用于“允許抵扣進項稅額”的項目，相應的部分進項稅額可允許抵扣。其中，納稅人抵扣不動產進項稅額需要憑2016年5月1日以后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證，也就是俗稱的“憑票扣稅”。

        3、不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%

三、案例說明

例題

        2016年6月15日，某增值稅一般納稅人購進辦公樓一座共計3330萬元（含稅）。該大樓專用于職工宿舍使用，計入固定資產，并于次月開始計提折舊，折舊年限20年，無殘值(為計算方便，假設無殘值)。 6月20日，該納稅人取得該大樓如下2份發票：增值稅專用發票一份并認證相符，專用發票注明的金額為2100萬元，稅額231萬元；增值稅普通發票一份，普通發票注明的金額900萬元，稅額99萬元。該大樓用于集體福利，當期進項稅額不得抵扣，計入對應科目核算。2017年6月，納稅人將該大樓改變用途，用于生產經營。納稅人可按照不動產凈值計算可抵扣進項稅額。

        1、 計算不動產凈值率

不動產凈值率=（3330-3330/（20*12）*12）/3330=95%

2、計算可抵扣進項稅額

納稅人購進該大樓時共計取得2份增值稅發票。其中，1份增值稅專用發票屬于增值稅扣稅憑證，但另1份增值稅普通發票，不屬于增值稅扣稅憑證。因此，根據《辦法》，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為231萬元。可見，由于沒有取得合法有效增值稅抵扣憑證，損失了一部分可以抵扣的進項稅額。

可抵扣的進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額*不動產凈值率=231*95%=219.45萬元

3、 可抵扣進項稅額處理

根據《辦法》的相關規定，該219.45萬元進項稅額中的60%于改變用途的次月抵扣（2017年7月），剩余的40%于改變用途的次月起第13個月抵扣。

2017年7月應抵扣的進項稅額=219.45*60%=131.67萬元

2018年7月應抵扣的進項稅額=219.45*40%=87.78萬元

溫馨提示

        各位納稅人，即使你們購買了不得抵扣進項稅額的不動產，也要爭取取得合法有效的增值稅扣稅憑證，并及時認證，說不定哪天就改變了用途，用于可以抵扣的項目。避免出現不必要的損失啊！