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問：土地增值稅節稅籌劃方法有哪些？

答：結合具體實務案例分析，下面提供給大家六種土地增值稅節稅籌劃方法，希望能夠幫助到大家。

（一）利用臨界點進行納稅籌劃

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第8條的規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。

（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

根據《土地增值稅暫行條例》第7條的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

如果企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20％這個臨界點上，可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第6條的規定，計算增值額的扣除項目包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額。

（2）開發土地的成本、費用。

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

（4）與轉讓房地產有關的稅金。

（5）財政部規定的其他扣除項目。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）第7條的規定，這里的“其他扣除項目”為取得土地使用權所支付的金額以及開發土地和新建房及配套設施的成本之和的20％。

根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號）的規定，普通標準住宅的標準為：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

下面舉個例子來幫大家理解一下。

例如：某房地產開發企業建造一批普通標準住宅，取得銷售收入2500萬元，根據稅法規定允許扣除的項目金額為2070萬元。該項目的增值額為：2500-2070=430（萬元）；該項目增值額占扣除項目的比例為：430÷2070=20.77％。根據稅法規定，應當按照30％的稅率繳納土地增值稅：430×30％=129（萬元）。請提出納稅籌劃方案。

分析：如果該企業能夠將銷售收入降低為2480萬元，則該項目的增值額為：2480-2070=410（萬元）；該項目增值額占扣除項目的比例為：410÷2070=19.81％。增值率沒有超過20％，可以免征土地增值稅。該企業降低銷售收入20萬元，少繳土地增值稅129萬元，增加稅前利潤109萬元。

（二）利息支付過程中的納稅籌劃

房地產開發企業往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關于利息支出的扣除，我國稅法規定了一些限制。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。”這里的（一）項為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。這里的（二）項為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況：一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除；另一種是與其他費用一起按稅法規定的房地產開發成本的10％以內扣除。這兩種扣除方式就為企業進行納稅籌劃提供了空間，企業可以根據兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。

例如：某房地產企業開發一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，不超過商業銀行同類同期貸款利率。請確定該企業是否提供金融機構證明？

解析：如果不提供金融機構證明，則該企業所能扣除費用的高額為：（1000+1200）×10％=220（萬元）；如果提供金融機構證明，該企業所能扣除費用的高額為：200+（1000+1200）×5％=310（萬元）。可見，在這種情況下，提供金融機構證明是有利的選擇。

（三）代收費用處理過程中的納稅籌劃

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅［1995］48號）的規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業是否將該代收費用計入房價對于企業的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數額。由此，企業利用這一規定可以進行納稅籌劃。

例如：某房地產開發企業開發一套房地產，取得土地使用權支付費用300萬元，土地和房地產開發成本為800萬元，允許扣除的房地產開發費用為100萬元，轉讓房地產稅費為140萬元，房地產出售價格為2500萬元。為當地縣級人民政府代收各種費用為100萬元。現在需要確定該企業是單獨收取該項費用，還是并入房價收取該費用？

解析：如果將該費用單獨收取，該房地產可扣除費用為：300+800+100+（300+800）×20％+140=1560（萬元），增值額為：2500-1560=940（萬元），增值率為：940÷1560=60.25％，應納土地增值稅：940×40％-1560×5％=298（萬元）。

如果將該費用計入房價，該房地產可扣除費用為：300+800+100+（300+800）×20％+140+100=1660（萬元），增值額為：2500+100-1660=940（萬元），增值率為：940÷1660=56.62％，應納土地增值稅：940×40％-1660×5％=293（萬元）。該納稅籌劃減輕土地增值稅負擔：298-293=5（萬元）。

（四）通過增加扣除項目進行納稅籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅：200×30％=60（萬元），營業稅：1000×5％=50（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：50×（7％+3％）=5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1000-800-60-50-5=85（萬元）。請提出該企業的納稅籌劃方案。

分析：如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅：1200×5％=60（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：60×10％=6（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1200-1000-60-6=134（萬元）。該納稅籌劃降低企業稅收負擔：134-85=49（萬元）。

（五）利用土地增值稅的優惠政策進行納稅籌劃

我國對土地增值稅規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行納稅籌劃。

土地增值稅的法定減免稅項目如下：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過法定扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定計稅。

（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房地產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。

（3）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。2008年11月1日起，居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

（六）通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃

房地產銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產銷售的價格，從而降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。

下面舉個例子來幫助大家分析一下。

例如：某房地產公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。該房地產公司應該繳納土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業所得稅。土地增值率為：600÷400=150％。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第10條的規定，增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，土地增值稅稅額=增值額×50％-扣除項目金額×15％。因此，應當繳納土地增值稅：600×50％-400×15％=240（萬元），應該繳納營業稅：1000×5％=50（萬元），應當繳納城市維護建設稅和教育費附加：50×10％=5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：1000-400-240-50-5=305（萬元）。請提出該企業的納稅籌劃方案。

分析：如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400÷300=133％。應該繳納土地增值稅：400×50％-300×15％=155（萬元），營業稅：700×5％=35（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：35×10％=3.5（萬元）。裝修收入應當繳納營業稅：300×3％=9（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：9×10％=0.9（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為：700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6（萬元）。經過納稅籌劃，減輕企業稅收負擔：396.6-305=91.6（萬元）。