狠狠r-狠狠ri-狠狠se-狠狠操.com-狠狠操2018

7月份增值稅“三報疊加”和房產(chǎn)稅季報過后，筆者抽查了部分房產(chǎn)稅季度申報情況，發(fā)現(xiàn)了不少的問題，尤其是出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)錯誤的問題更是突出。《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。”“營改增”后，房產(chǎn)租金收入由原先征收營業(yè)稅改征增值稅，其計稅方式也由原先的價內(nèi)計稅改變?yōu)閮r外計稅，帶來了從租計稅房產(chǎn)稅計稅依據(jù)“房產(chǎn)租金收入”的混亂。要想說清楚“營改增”新政后從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的變化，正確計算房產(chǎn)稅，必須弄清四個問題。
　　
　　問題一：營改增后，從租計征的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)含不含增值稅？
　　
　　為配合新政的執(zhí)行，財政部、國家稅務(wù)總局在《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）中，明確規(guī)定“房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。”在計征房產(chǎn)稅等稅種時，“稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。”同時，對于享受減征、免征增值稅優(yōu)惠的納稅人，還專門規(guī)定“免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。”因此，2016年5月1日后，納稅人從租計征房產(chǎn)稅時，其計稅依據(jù)不含增值稅。
　　
　　問題二：出租房產(chǎn)增值稅計稅方法有幾種？如何確定？
　　
　　“營改增”后要想確定從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，必須先要弄清楚增值稅如何計算。當(dāng)前，納稅人出租房產(chǎn)一般存在三種情形：一是單位和個體工商戶出租2016年4月30日以前取得的房產(chǎn)，二是單位和個體工商戶出租2016年5月1日以后取得的房產(chǎn)，三是其他個人出租房產(chǎn)（住房、其他房產(chǎn)）。增值稅計稅方法也存在兩種方式：一般計稅方法和簡易計稅方法。按照納稅人增值稅納稅資格的登記種類的不同，其計稅的方式和依據(jù)也各不相同。詳見下表：

　　
　　需要注意的是：一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。同時，對于一般納稅人存在多套房產(chǎn)出租，可能存在不同房產(chǎn)適用不同增值稅計稅方法選擇的情形，不僅需要向國稅機關(guān)備案，更要向地稅機關(guān)備案。
　　
　　問題三：一般計稅方法從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)如何確定？
　　
　　出租房產(chǎn)實行（或選擇）增值稅一般計稅方法的，其增值稅應(yīng)納稅額為“當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進項稅額”，當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。無論納稅人當(dāng)期實際繳納的增值稅額多少，其從租計征的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)——“不含增值稅”的租金收入，就是增值稅發(fā)票中列明的“銷售額”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計算公式如下：
　　
　　從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)＝全部租金收入÷（1+11%）
　　
　　即使納稅人不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)），增值稅按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅的，其從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)仍然是“不含增值稅”的租金收入，在房產(chǎn)所在地地稅機關(guān)申報繳納。即：
　　
　　從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)＝全部租金收入÷（1+11%）
　　
　　問題四：簡易計稅方法從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)如何確定？
　　
　　選擇（或?qū)嵭校┖喴子嫸惙椒ǖ募{稅人，由于國家對小微企業(yè)和個人（個體工商戶和其他個人）出租住房的增值稅優(yōu)惠，其從租計征房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，不能簡單地等同于按5%征收率折算不含稅租金收入，應(yīng)區(qū)分不同的情況分別確定：
　　
　　1、一般納稅人選擇簡易計稅方法的，從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是“不含增值稅”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，計算公式如下：
　　
　　從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)＝實際全部租金收入÷（1+5%）
　　
　　2、小規(guī)模納稅人實行簡易計稅方法的，因納稅人可能享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠、以及開具增值稅發(fā)票種類的不同（增值稅普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票）而不同，其從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不能簡單地等同于“不含增值稅”的租金收入，其“免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時”，“不扣減增值稅額”，即不扣除減免的增值稅額，具體如下：
　　
　　——滿足小微企業(yè)增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，出租房產(chǎn)開具增值稅普通發(fā)票免征增值稅的，確定其從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)時，“租金收入”“不扣減增值稅額”，即為實際收到的全部租金，無需折算“不含增值稅”的租金收入。
　　
　　——滿足小微企業(yè)增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，出租房產(chǎn)開具增值稅專用發(fā)票的（全部或部分），不享受免征優(yōu)惠，應(yīng)按規(guī)定征收（或預(yù)繳）增值稅，其繳納的增值稅額應(yīng)予在“租金收入”中扣減。具體如下：
　　
　　從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)＝實際全部租金收入－開具增值稅專用發(fā)票繳納的增值稅額
　　
　　3、其他個人采取一次收收取租金或預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得（預(yù)收）的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤。分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。其房產(chǎn)出租的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的計算同小規(guī)模納稅人簡易計稅方法。
　　
　　對于個體工商戶和其他個人出租住房的，按照現(xiàn)行增值稅新政，適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收的，其“免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時”，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)為“租金收入不扣減增值稅額”。即：
　　
　　實行優(yōu)惠稅率的其他個人出租住房的租金房產(chǎn)稅計稅依據(jù)
　　
　　＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）
　　
　　=全部租金收入－實繳增值稅額
　　
　　綜上，實行簡易方式計稅的房產(chǎn)出租房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，可以簡單地記為：實行簡易方式計稅的房產(chǎn)出租房產(chǎn)稅計稅＝全部租金收入－實繳增值稅額