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　天鴻房地產開發公司是增值稅一般納稅人，開發的“天鴻家園”項目屬于老項目，選擇簡易計稅方法。2017年1月取得預售房款80萬元（其中：業主張某預交款30萬元、李某預交款30萬元、王某預交款20萬元）。2017年2月初取得王某購房尾款42萬元，王某所購住房屬于單獨建造商品房且已達交房條件，天鴻公司2月末向王某全額開具了發票并交付了房產。

　　2017年3月主管稅務機關發現天鴻公司1月~2月如下幾筆分錄：（單位：萬元，下同）

　　1.1月天鴻公司取得預售款

　　借：銀行存款 80　　

　　 貸：預收賬款——張某 30

　　 ——李某 30

　　 ——王某 20

　　2.申報期內預繳1月增值稅

　　借：應交稅費——簡易計稅 2.29［80÷（1+5%）×3%］　　

　　 貸：銀行存款 2.29

　　3.2月天鴻公司取得售房款

　　借：銀行存款 42　　

　　 貸：預收賬款——王某 42

　　4.天鴻公司將王某繳納的房款62萬元（20+42）結轉收入，同時將該62萬元部分已預繳及準備在次月申報期內預繳的增值稅1.77萬元［62÷（1+5%）×3%］結轉。

　　借：預收賬款——王某 62　　

　　 貸：主營業務收入 60.23　　

　　 應交稅費——簡易計稅 1.77

　　同時對應結轉了主營業務成本，應繳納的地方稅稅費會計處理略。

　　5.申報期內預繳2月增值稅

　　借：應交稅費——簡易計稅 1.2［42÷（1+5%）×3%］　　

　　 貸：銀行存款 1.2

　　案例分析：

　　1.《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第八條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。第十條規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　天鴻公司1月預繳增值稅2.29萬元涉稅處理沒有問題。但是，2月仍然預繳增值稅1.2萬元是否正確？

　　依據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，指書面合同確定的付款日期，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

　　因此，天鴻公司2月初實際收取售房尾款42萬元，月末對其開具發票并交房，符合增值稅納稅義務發生時間的規定，應將收取王某本月繳付的42萬元和上月繳付的20萬元購房款合并后按照5%計算繳納增值稅，而不是2月申報期內仍然按照3%預繳增值稅。天鴻公司2月少繳稅款，應補繳增值稅：62÷（1+5%）×5%－62÷（1+5%）×3%=1.18（萬元）。

　　天鴻公司會計差錯處理如下：

　　借：主營業務收入 1.18　　

　　 貸：應交稅費——簡易計稅 1.18　　

       借：應交稅費——簡易計稅 1.18　　

　　 貸：銀行存款 1.18

　　3月下旬補繳的2月稅款的同時繳納的滯納金，在“營業外支出”科目列支。

　　2.因房地產開發企業通常會跨區開發地產項目，所以經常存在項目所在地和機構所在地不一致的情況。假如上例天鴻家園項目位于A縣，公司注冊地在B縣，依據財稅〔2016〕36號文件附件2的規定，納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。另外，國家稅務總局公告2016年第18號文件第十五條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。因此，天鴻公司1月應在A縣預繳增值稅2.29萬元，2月收取王某交付的42萬元房款后應先在A縣預繳增值稅：42÷（1+5%）×3%＝1.2（萬元），然后再就收取王某的全部房款在B縣主管稅務機關按稅法規定計算補繳增值稅：62÷（1+5%）×5%－62÷（1+5%）×3%=1.18（萬元）。

　　因此，稅務機關提醒納稅人，房地產開發企業可以選擇簡易計稅，但不可自行延遲納稅，更不能少繳稅款，相關涉稅處理需要依照營改增相關文件規定謹慎“把脈”，全面理解正確執行，否則會帶來很大的涉稅風險。