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個人出租房屋

一、增值稅

（一）其他個人（自然人）出租房屋

 1．自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

 2．其他個人（自然人）出租房屋等不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額。
　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

（二）個體工商戶出租房屋

 1．個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。
　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

 2．個體工商戶出租房屋等不動產（非住房）適用一般計稅方法計稅的，稅率為11%；
　　個體工商戶出租房屋等不動產（非住房）適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。

　　二、房產稅

個人出租房屋（非住房），以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
　　對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。

　　三、城鎮土地使用稅

對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

　　四、印花稅

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

　　五、個人所得稅

個人出租房屋取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。自2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得，暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：

（一）財產租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產過程中繳納的教育費附加、地方教育附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產租賃收入中扣除。

（二）向出租方支付的租金。（適用于房屋轉租）

（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

（四）稅法規定的費用扣除標準。財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。

如有個人將其所得對教育事業和其他公益事業以及其他符合規定的對象進行捐贈的部分，按照國務院以及財政部、國家稅務總局的有關規定從應納稅所得中扣除。

稅海濤聲提示：有些省市對個人出租房屋的個人所得稅是實行的核定征收方式，按租金收入直接乘以征收率（如2%；1.5%等）計算應繳個人所得稅，具體遵循當地的征收規定。

其他個人二手房轉讓

注：所稱個人均不包括個體工商戶

       一、增值稅

       1．個人銷售其取得的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

 2．個人轉讓其自建的不動產（不含其自建自用住房），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

 3．個人銷售自建自用住房免征增值稅。

 4．個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

 5．個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

 6．涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。
　　家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

        二、個人所得稅

       1．個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

 2．個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

 3．個人轉讓自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

 4．以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
　　(1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 
　　(2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
　　(3)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

 5．通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。

相關資料：

納稅人在辦理個人無償贈與或受贈不動產免征增值稅、個人所得稅手續時，應報送《個人無償贈與不動產登記表》、雙方當事人的身份證明原件及復印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復印件）、房屋所有權證原件及復印件。屬于以下四類情形之一的，還應分別提交相應證明資料：

（一）離婚分割財產的，應當提交：

1．離婚協議或者人民法院判決書或者人民法院調解書的原件及復印件；

2．離婚證原件及復印件。

（二）親屬之間無償贈與的，應當提交：

1．無償贈與配偶的，提交結婚證原件及復印件；

2．無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調解書或者其他部門（有資質的機構）出具的能夠證明雙方親屬關系的證明資料原件及復印件。

（三）無償贈與非親屬撫養或贍養關系人的，應當提交：

人民法院判決書或者人民法院調解書或者鄉鎮政府或街道辦事處出具的撫養（贍養）關系證明或者其他部門（有資質的機構）出具的能夠證明雙方撫養（贍養）關系的證明資料原件及復印件。

（四）繼承或接受遺贈的，應當提交：

1．房屋產權所有人死亡證明原件及復印件；

2．有權繼承或接受遺贈的證明資料原件及復印件。

稅務機關應當認真核對上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章，留存《個人無償贈與不動產登記表》復印件和有關證明資料復印件，原件退還納稅人，同時辦理免稅手續。

   稅海濤聲提示：有些省市對個人轉讓二手房的個人所得稅是實行的核定征收方式，按銷售額直接乘以征收率（如2%等）計算應繳個人所得稅，具體遵循當地的征收規定。

三、印花稅

       對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

         四、土地增值稅

       1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

       2．以下繼承及贈與房地產的行為不征收土地增值稅：

　　(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。
　　(2)房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

       五、契稅

1．契稅稅率為3%至5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在契稅條例規定的幅度內按照本地區的實際情況確定（報財政部和國家稅務總局備案）。

2．自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

3．自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房（指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本項政策)

4．對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

5．市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。  

6．在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

發票開具

為了方便納稅人辦稅，稅務總局決定，在營業稅改征增值稅后，包括個人（個體工商戶、其他個人）在內的增值稅小規模納稅人銷售其取得的房屋等不動產，以及其他個人出租房屋等不動產，相關增值稅發票（增值稅普通發票、增值稅專用發票）的代開事項以及增值稅申報繳稅等業務，繼續由地稅機關受理。

個人銷售取得的房屋等不動產、其他個人出租房屋等不動產需要開具發票的，可以憑下列證明材料，直接向地稅機關申請代開增值稅發票：

1．申請代開發票人的合法身份證件（原件及復印件）；

2．購買、承租房屋等不動產的付款方對受讓、租賃不動產的名稱、單價、金額等出具的書面確認證明。

對于其他個人委托房屋中介、住房租賃企業等單位出租不動產，需要向承租方開具增值稅發票的，可以由受托單位代其向主管地稅機關按規定申請代開增值稅發票。

溫馨提示

鑒于個人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產這兩項業務的特殊性，各地對于這兩項業務的稅收征管尤其是個人所得稅的征管模式不盡相同，因此，具體仍應以當地（區、縣；市、州；省、直轄市、自治區以及計劃單列市）主管稅務機關的相關細則為準。