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個人出租房屋

一、增值稅

（一）其他個人（自然人）出租房屋

 1．自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

 2．其他個人（自然人）出租房屋等不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額。
　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

（二）個體工商戶出租房屋

 1．個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。
　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

 2．個體工商戶出租房屋等不動產(chǎn)（非住房）適用一般計稅方法計稅的，稅率為11%；
　　個體工商戶出租房屋等不動產(chǎn)（非住房）適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。

　　二、房產(chǎn)稅

個人出租房屋（非住房），以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。
　　對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　三、城鎮(zhèn)土地使用稅

對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　四、印花稅

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

　　五、個人所得稅

個人出租房屋取得的租金收入應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。自2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得，暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：

（一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產(chǎn)過程中繳納的教育費附加、地方教育附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。

（二）向出租方支付的租金。（適用于房屋轉(zhuǎn)租）

（三）由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（四）稅法規(guī)定的費用扣除標準。財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。

如有個人將其所得對教育事業(yè)和其他公益事業(yè)以及其他符合規(guī)定的對象進行捐贈的部分，按照國務院以及財政部、國家稅務總局的有關規(guī)定從應納稅所得中扣除。

稅海濤聲提示：有些省市對個人出租房屋的個人所得稅是實行的核定征收方式，按租金收入直接乘以征收率（如2%；1.5%等）計算應繳個人所得稅，具體遵循當?shù)氐恼魇找?guī)定。

其他個人二手房轉(zhuǎn)讓

注：所稱個人均不包括個體工商戶

       一、增值稅

       1．個人銷售其取得的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

 2．個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)（不含其自建自用住房），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

 3．個人銷售自建自用住房免征增值稅。

 4．個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

 5．個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

 6．涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。
　　家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

        二、個人所得稅

       1．個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

 2．個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

 3．個人轉(zhuǎn)讓自用達5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

 4．以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
　　(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 
　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　　(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

 5．通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

相關資料：

納稅人在辦理個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時，應報送《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、雙方當事人的身份證明原件及復印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復印件）、房屋所有權(quán)證原件及復印件。屬于以下四類情形之一的，還應分別提交相應證明資料：

（一）離婚分割財產(chǎn)的，應當提交：

1．離婚協(xié)議或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書的原件及復印件；

2．離婚證原件及復印件。

（二）親屬之間無償贈與的，應當提交：

1．無償贈與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復印件；

2．無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者其他部門（有資質(zhì)的機構(gòu)）出具的能夠證明雙方親屬關系的證明資料原件及復印件。

（三）無償贈與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關系人的，應當提交：

人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關系證明或者其他部門（有資質(zhì)的機構(gòu)）出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關系的證明資料原件及復印件。

（四）繼承或接受遺贈的，應當提交：

1．房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復印件；

2．有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復印件。

稅務機關應當認真核對上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》上簽字蓋章，留存《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》復印件和有關證明資料復印件，原件退還納稅人，同時辦理免稅手續(xù)。

   稅海濤聲提示：有些省市對個人轉(zhuǎn)讓二手房的個人所得稅是實行的核定征收方式，按銷售額直接乘以征收率（如2%等）計算應繳個人所得稅，具體遵循當?shù)氐恼魇找?guī)定。

三、印花稅

       對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

         四、土地增值稅

       1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

       2．以下繼承及贈與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：

　　(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。
　　(2)房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

       五、契稅

1．契稅稅率為3%至5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在契稅條例規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定（報財政部和國家稅務總局備案）。

2．自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

3．自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房（指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本項政策)

4．對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

5．市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)�，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)�，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。  

6．在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

發(fā)票開具

為了方便納稅人辦稅，稅務總局決定，在營業(yè)稅改征增值稅后，包括個人（個體工商戶、其他個人）在內(nèi)的增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的房屋等不動產(chǎn)，以及其他個人出租房屋等不動產(chǎn)，相關增值稅發(fā)票（增值稅普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票）的代開事項以及增值稅申報繳稅等業(yè)務，繼續(xù)由地稅機關受理。

個人銷售取得的房屋等不動產(chǎn)、其他個人出租房屋等不動產(chǎn)需要開具發(fā)票的，可以憑下列證明材料，直接向地稅機關申請代開增值稅發(fā)票：

1．申請代開發(fā)票人的合法身份證件（原件及復印件）；

2．購買、承租房屋等不動產(chǎn)的付款方對受讓、租賃不動產(chǎn)的名稱、單價、金額等出具的書面確認證明。

對于其他個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產(chǎn)，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的，可以由受托單位代其向主管地稅機關按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票。

溫馨提示

鑒于個人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)這兩項業(yè)務的特殊性，各地對于這兩項業(yè)務的稅收征管尤其是個人所得稅的征管模式不盡相同，因此，具體仍應以當?shù)兀▍^(qū)、縣；市、州；省、直轄市、自治區(qū)以及計劃單列市）主管稅務機關的相關細則為準。