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　營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率11%，其納稅處理與一般納稅人開發(fā)的新項(xiàng)目沒有本質(zhì)區(qū)別。 

　　一家房地產(chǎn)企業(yè)可能同時(shí)存在一般計(jì)稅方法核算的項(xiàng)目和簡易計(jì)稅方法核算的老項(xiàng)目，都需要預(yù)繳和申報(bào)稅款。為了避免兩種計(jì)稅方式核算內(nèi)容交叉重疊，就需要單獨(dú)明細(xì)核算適用一般計(jì)稅項(xiàng)目的預(yù)繳稅款、應(yīng)繳稅款、申報(bào)繳納稅款情況。在“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”二級(jí)科目下，增設(shè)“一般計(jì)稅已預(yù)繳稅款”、“一般計(jì)稅應(yīng)納稅款”、“一般計(jì)稅實(shí)際申報(bào)交納稅款”3個(gè)三級(jí)明細(xì)科目。

　　（1）“一般計(jì)稅已預(yù)繳稅款”明細(xì)科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按3%的征收率在項(xiàng)目所在地實(shí)際預(yù)繳的稅款，發(fā)生額和余額均在借方，余額反映累計(jì)已經(jīng)繳納的預(yù)繳稅款額。

　　（2）“一般計(jì)稅應(yīng)納稅款”明細(xì)科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)收到的達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的售房款，按11%的征收率計(jì)算的“銷項(xiàng)稅額”扣除“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“減免稅款”及“銷項(xiàng)稅額抵減”等之后，由“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目轉(zhuǎn)入的應(yīng)納稅款額。發(fā)生額和余額均在貸方，余額反映累計(jì)計(jì)算的應(yīng)納稅款額。

　　（3）“一般計(jì)稅實(shí)際申報(bào)交納稅款” 明細(xì)科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)的“一般計(jì)稅應(yīng)納稅款”，抵減“一般計(jì)稅已預(yù)繳稅款”后，實(shí)際向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納的稅款額。發(fā)生額和余額均在借方，余額反映一般計(jì)稅方式下累計(jì)實(shí)際申報(bào)繳納的稅款額。

　　例：乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后登記為一般納稅人，對(duì)所開發(fā)的B項(xiàng)目選擇了一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　乙公司為開發(fā)B項(xiàng)目，取得土地150000平方米，土地出讓金財(cái)政收據(jù)金額30000萬元，B項(xiàng)目總可售面積390000平方米。

　　2016年8月，B項(xiàng)目尚未完工，預(yù)售收入10000萬元，對(duì)應(yīng)的建筑面積10000平方米。

　　2016年9月，購進(jìn)用于B項(xiàng)目的建材鋼筋100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額17萬元。該月期初沒有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵。

　　2016年10月，B項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收并報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。乙公司向業(yè)主交付房產(chǎn)，并就8月預(yù)售的10000萬元房款開具了增值稅發(fā)票。

　　1. 8月收到預(yù)售房款時(shí)，會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬元，下同）

　　借：銀行存款 10000

　　  貸：預(yù)收賬款——預(yù)售房款 10000

　　2. 9月的財(cái)稅處理

　　（1）8月收到的預(yù)售款，在9月申報(bào)期之內(nèi)，按照3%的預(yù)征率，計(jì)算出預(yù)繳稅款270.27萬元[10000÷（1+11%）×3%）]，向項(xiàng)目所在地國稅局預(yù)繳稅款。

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅已預(yù)繳稅款） 270.27

　　  貸：銀行存款 270.27

　　預(yù)繳稅款表的填列。8月收到的預(yù)收款10000萬元，無論是否開具發(fā)票，應(yīng)在9月填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九項(xiàng)第（十一）項(xiàng)規(guī)定，“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”視為“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，即預(yù)售階段收到的預(yù)售房款，即使因按揭或享受政府補(bǔ)貼需要開具了發(fā)票，也不再作為達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間節(jié)點(diǎn)。因此，無需在8月或9月的《增值稅納稅申報(bào)表》第1行 “按適用稅率計(jì)稅銷售額”欄中填報(bào)。

　　在9月《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫10000，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫270.27。

　　（2）當(dāng)月收到建材發(fā)票并驗(yàn)收入庫

　　借：原材料 100

　　       應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 17

　　  貸：銀行存款 117

　　在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第2欄“金額”欄填寫100，“稅額”欄填寫17。

　　3. 10月的財(cái)稅處理

　　（1）發(fā)票開具。該月份已經(jīng)完工交付，將8月預(yù)售的10000萬元房款給業(yè)主開具增值稅發(fā)票，銷售額9009.01萬元，銷項(xiàng)稅額990.99萬元，應(yīng)在本月確認(rèn)銷項(xiàng)稅額。

　　借：預(yù)收賬款——預(yù)售房款 10000

　　  貸：主營業(yè)務(wù)收入 9009.01

　　  　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額） 990.99

　　（2）土地價(jià)款的扣除。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。

　　允許扣除的土地價(jià)款=30000（總土地價(jià)款）×10000（已售面積）÷390000（總可售面積）=769.23（萬元）。

　　土地價(jià)款所對(duì)應(yīng)的稅額=769.23÷（1+11%）×11%=76.23（萬元）。

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 76.23

　　  貸：主營業(yè)務(wù)成本 76.23

　　說明：這樣處理是因?yàn)橐夜�司向業(yè)主開票時(shí)，已經(jīng)按發(fā)票上全額開具的銷售額和稅額在賬目中記載，如果不做該筆分錄，直接按應(yīng)稅收入抵扣土地價(jià)款后的余額計(jì)稅，將導(dǎo)致賬、表應(yīng)繳稅款數(shù)據(jù)有差異，即實(shí)際按報(bào)表正確繳稅后賬面仍然有未繳稅款余額。

　　（3）預(yù)繳稅款的抵減。國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十四條明確，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　本月應(yīng)納稅款=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-銷項(xiàng)稅額抵減=990.99-17-76.23=897.76（萬元）。

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 897.76

　　  貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅應(yīng)納稅款） 897.76

　　（4）申報(bào)繳納稅款的計(jì)算。在11月申報(bào)期內(nèi)，按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2 第一條第（十）項(xiàng)規(guī)定，向公司機(jī)構(gòu)所在地國稅局納稅申報(bào)。申報(bào)繳納稅款=一般計(jì)稅應(yīng)納稅款-一般計(jì)稅預(yù)繳稅款=897.76-270.27=627.49（萬元）。

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅（一般計(jì)稅申報(bào)交納稅款） 627.49

　　  貸：銀行存款 627.49

　　（5）納稅申報(bào)表的填列。《增值稅納稅申報(bào)表》各附表填列后，《增值稅納稅申報(bào)表》主表填列或生成，如附表一。

　　（6）會(huì)計(jì)科目設(shè)置及發(fā)生額余額簡表，見附表二。

　　經(jīng)過以上財(cái)稅處理，做到了一般計(jì)稅項(xiàng)目的預(yù)繳稅款、應(yīng)繳稅款、申報(bào)繳納稅款情況單獨(dú)明細(xì)反映，便于稅收征管。